Bakı şəhərinin daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı dayanmaq bilmir. 2026-cı ilin aprel və may ayları üzrə aparılan rəsmi müşahidələr və statistik təhlillər göstərir ki, paytaxtın mənzil və torpaq bazarında bahalaşma dinamikası hələ də yuxarı doğru hərəkət etməkdədir. Alıcıları və investorları ən çox düşündürən sual isə budur: yaxın aylarda bazarda qiymətlərin artım tempi eyni sürətlə davam edəcək, yoxsa yaxın gələcəkdə bir sabitləşmə, yaxud geriləmə ehtimalı var?
Mövzu ilə bağlı yaranan suallara aydınlıq gətirmək üçün Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri, tanınmış ekspert Vüqar Oruc Oxu24.com-a açıqlama verib.
Ekspert açıqlamasında Bakı bazarındakı mövcud vəziyyəti, rəqəmləri və qarşıdakı dövr üçün gözləntilərini ən xırda detallarına qədər şərh edib.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc bildirir ki, qiymət artımının fundamental səbəbi ölkədə daşınmaz əmlakın hələ də ən cəlbedici sahə olmasıdır:
“Nə qədər ki, ölkəmizdə daşınmaz əmlak investisiya cəlbediciliyi baxımından əsas prioritet sahədir, qiymət artımı yenə də davam edəcək. Həm əhali, həm də sahibkarlar məhz bu istiqamətdə öz investisiyalarını yönəldirlər”.
Bu böyük marağın nəticəsidir ki, aprel və may aylarında əmlak bazarının demək olar ki, bütün seqmentləri və istiqamətləri üzrə qiymətlər növbəti dəfə artıma məruz qalıb.
Ekspert Bakı şəhəri üzrə aprel və may aylarında qeydə alınan konkret rəqəmləri və onların arxasında dayanan səbəbləri bu cür qruplaşdırır:
“Bakı üzrə yeni mənzillərin qiymətində aprel ayında 0.7%, may ayında isə 1% artım qeydə alınıb.
Köhnə binalarda artım daha kəskindir. Belə ki, apreldə 1.1%, mayda isə 1.5% müvafiq olaraq daha çox artım baş verib”.
Ekspert köhnə mənzillərin daha çox bahalaşmasını iki amillə izah edir:
“İlk olaraq, yeni tikililərdə qiymətlərin çox yüksək olması səbəbindən imkanı çatmayan əhali qrupu köhnə tikililərə üz tutur. İkincisi isə, köhnə mənzil alanların bir çoxu düşünür ki, gələcəkdə söküntü (pilot layihələr) zamanı onlar ciddi və böyük şəkildə kompensasiya ala biləcəklər. Bu da köhnə tikililərə olan marağı və süni qiymət artımını stimullaşdırır.
Binaların təməli indi atılan (kotlovan) mərhələsində də qiymətlər apreldə 1.2%, mayda isə 1.6% yüksəlib. Bu artım birbaşa olaraq tikinti materiallarının və xərclərinin artması, həmçinin torpaq sahələrinin qiymətinin həddən artıq yüksək olması ilə bağlıdır”.
AQC-nin sədrinin təhlillərinə əsasən, fərdi evlər, qeyri-yaşayış sahələri və torpaq bazarında da vəziyyət fərqlidir:
“Torpaq sahələri bütün daşınmaz əmlak növləri arasında ən çox artıma məruz qalan sahə olub. Apreldə 1.7%, mayda isə 2.4% artım olub”.
Vüqar Oruc bildirir ki, hazırda Bakıda tikinti üçün torpaq sahəsi tapmaq hal-hazırda çox çətin və məhduddur. Tikinti şərtləri və normativlərin mürəkkəbləşməsi də yeni təməli atılan binaların daha baha başa gəlməsinə səbəb olur:
“Kommersiya təyinatlı obyektlər aprel ayında 1%, may ayında isə 1.5% artıb.
Fərdi həyət evlərində apreldə 0.9%, mayda isə 1.4% artım qeydə alınıb. Bu, digər seqmentlərə nisbətən ən aşağı faizli artımdır”.
Ekspertin fikrincə, XXI əsrdə insanlar fərdi evlərdən ziyada mənzillərə üstünlük verirlər. Həm də fərdi evlərin qiyməti çox yüksəkdir, çünki onun altındakı torpaq sahəsi böyük məbləğ tələb edir və hər kəsin fərdi ev almaq imkanı yoxdur. Bu səbəbdən fərdi evlər bazarı getdikcə sabitləşir və artım digər seqmentlərə nisbətən daha az baş verir.
Vüqar Oruc oxucularımızı maraqlandıran ən əsas suala – yaxın aylarda qiymətlərin hara doğru gedəcəyinə bu cür cavab verib:
“Yaxın aylarda bazarda qiymətlərin artım tempi davam edəcək. Bəli, bu qaçılmazdır”.
Lakin ekspert alıcıları qorxmamağa səsləyərək əlavə edib ki, bu artım əvvəlki illərdə, yəni 2022 və 2023-cü illərdə baş verən kəskin qiymət artımı şoku kimi olmayacaq. Artım əvvəlkilərə nisbətən daha zəif tempdə gedəcək, lakin trend yuxarı doğru olaraq qalacaq.
“Qiymətlərin ucuzlaşması mümkün deyil”
Bəs sabitləşmə gözlənilirmi? Sədr bildirir ki, qiymətlərin dayanması və ya geriyə doğru azalması (ucuzlaşma) hər hansı bir böyük fors-major hadisə baş verməyəcəyi təqdirdə qətiyyən mümkün deyil. “Sabitləşmə” yalnız və yalnız qiymət artımının minimal həddə (yəni çox kiçik faizlərlə) baş verməsi formasında ola bilər, qiymətlərin aşağı düşməsi isə gözlənilmir.
Sonda Vüqar Oruc 2026-cı ilin ikinci yarısı üçün xüsusi bir məqama toxunub. Onun sözlərinə görə, ilin ikinci yarısında da artım davam edəcək, lakin bir çox yerlərdə “selektiv” (seçmə) artım müşahidə olunacaq.
Bahalaşma xüsusilə bu ərazilərdə özünü kəskin göstərəcək:
“Harada ki yeni, böyük komplekslər inşa olunur, həmin komplekslərin ətrafındakı yerlər;
Yeni infrastruktur dəyişiklikləri baş verən və yeni yollar salınan ərazilər;
Yeni metro stansiyalarının və tramvay xətlərinin inşa olunduğu yerlər;
Planlı şəkildə söküntü işləri aparılan ərazilər”.
Ekspert yekun olaraq qeyd etdi ki, müəyyən zonalarda baş verən bu kəskin infrastruktur bahalaşması, ümumi tendensiya olaraq zəncirvari reaksiya verəcək və Bakının bütün daşınmaz əmlak bazarına öz birbaşa təsirini göstərəcək.
